江西洪都农贸租商铺欲开农贸市场难备案 还被出租方告上法庭

“向江西航都投资发展有限公司(以下简称江西航都)租赁位于南昌高新区某小区的一处商铺，原本计划开办农贸市场，3年来却未获‘审批’。”日前，江西天益实业有限公司洪都中心农贸市场分公司(以下简称江西洪都农贸)负责人徐兵向本报反映，3年来，其公司租赁的商铺一直被空置，不仅拿不回租金及保证金共计25万余元，如今还因拖欠租金成了被告。

这到底是怎么回事？新法治报全媒体记者就此展开了采访。

(相关资料图)

文/图江国稳全媒体首席记者吴强

空置的商铺

承租方：开办农贸市场未获“审批”

该小区于2018年左右交付，考虑到这里住户会越来越多，2020年4月，徐兵代表江西洪都农贸向江西航都租赁了该小区一处沿街二楼的商铺，计划将这近1000平方米的店铺打造成农贸市场。

双方在签订租赁合同后，江西洪都农贸便支付了5万余元的租赁保证金以及部分租金，租期20年。合同还约定，出租方需协助承租方办理相关证件。

正当徐兵紧锣密鼓办理开农贸市场的手续时，当时的主管部门——南昌高新区经济发展局工作人员现场核查的结果却给他泼了一盆冷水。

“南昌高新区经济发展局工作人员说房屋结构无法满足开办农贸市场必须具备的闭环通路，完全不符合开办农贸市场的条件，因此不予‘审批’。”徐兵介绍，事后他曾联系多家设计公司，收到的答复基本一致：现有房屋结构无法满足农贸市场基本通道设计要求。

眼看开办农贸市场的计划无法实现，徐兵打算与江西航都解除合同，并希望对方退还租金和保证金。2021年11月15日，他将这一诉求以书面形式向江西航都提出后，对方的回复却让他颇感无奈。

“回函里说，该商铺在楼盘规划中就是肉菜市场，且已经获得南昌市城乡规划局高新分局审批的《建设工程规划许可证》以及南昌市城乡建设委员会审批的《南昌市建设工程竣工验收备案表》，因此符合建筑设计规范和消防验收要求。”徐兵表示，江西航都在回函中要求其出示南昌高新区经济发展局不予“审批”的证据。

徐兵说，虽然他当时提供了材料，但南昌高新区经济发展局的工作人员现场查看后，未给出书面回复，只是口头表示无法“审批”。

出租方：经营生鲜超市不受影响

近日，新法治报全媒体记者来到该小区。在一幢商住楼的二楼，记者发现，江西洪都农贸租赁的商铺与一处养生会所是对门，且双方共用一处楼梯通道。进入这处空置的商铺，记者看到，内部竖立着大量的柱子和墙面，部分起到承重作用。

“如果小区有个农贸市场肯定会比较好，虽然小区有几个生鲜超市，但是菜品相对较少。”记者在小区采访时，业主余先生表示，到附近的农贸市场，骑电动车需十多分钟，确实不太方便。

“由于开办农贸市场一直未获‘审批’，出租方又不同意解除合同，我们后面就没再交租金，江西航都就提起了诉讼，我们成了被告。”徐兵表示，该项目的投资可谓是“血本无归”。

“为何会出现规划中能获得许可和验收，而商务部门却不予‘审批’的情况？”徐兵提出疑问。

“商住楼竣工交付后，我们带承租方来看过这个商铺，之后才签订的合同。”记者联系上江西航都所属专门负责运营该项目的某房地产开发有限公司，该公司资产部颜姓负责人向记者解释，“据我们了解，不是说不能办肉菜市场，江西洪都农贸计划开办的农贸市场可以申请到相关政府补贴，他们想获得这个补贴，这可能是一个原因，另外，小区入住率没达到预期，可能是他们想退租的另一个原因。”

该负责人表示，《建设工程规划许可证》中已注明该场所是肉菜市场，租户以生活超市、生鲜超市的形式进行菜肉经营，不会受影响。

此外，该负责人也确认，因江西洪都农贸拖欠近30万元租金，目前双方已在走法律程序。

主管部门：不符合开农贸市场条件

据了解，目前当地农贸市场的“审批”职责已由南昌高新区经济发展局移交至南昌高新区投资促进局。

“按照规定，在这处商铺开办农贸市场，不符合备案要求。”南昌高新区投资促进局相关负责人唐旭向记者介绍，江西洪都农贸方面所说的不能“审批”，其实是不能备案。依据2022年开始施行的《南昌市农贸市场建设与管理规范》第4条规定，新建市场应是固定建筑的室内经营场所，面积一般不小于1000平方米，应独立设置或与公共服务建筑连体设置，应与民用住宅相分离。与公共服务建筑连体设置的主体应设置在一层且有独立的出入口，一层不能满足需求的，可向上延伸，层数不宜超过两层。

“我们去现场勘察，发现这处场地不属于独立设置，且处于二楼，与周边其他商户共用一个出入口，并不符合开办农贸市场的条件。”唐旭表示，2023年6月21日，他们已向江西洪都农贸下达了回复单。

既然该场地不符合开办农贸市场标准，为何在项目规划上又注明“肉菜市场”，且能通过后期竣工验收呢？南昌高新区管委会办公室负责人邱垚在向规划部门了解情况后对记者说：“规划中注明的肉菜市场其实属于一大类，如规划中是羽毛球场，实际也可以建成篮球场，只需不违背运动用地的属性。”

“徐兵申请开办的是可能获得一些相关政策补贴及福利的农贸市场，因此要达到更高的标准，才能通过备案。”邱垚表示，江西洪都农贸开办农贸市场无法备案，而开办日常的生鲜超市、生活超市等，则不会受到影响。

江佑律师事务所律师王挺剑说：“江西洪都农贸和江西航都签订了合同开办肉菜市场，但实际履行过程中出现问题，导致合同未按约定履行进行营业，从江西洪都农贸角度来看，其利益确实受到了损害。对江西航都的诉讼，江西洪都农贸可进行反诉，维护自身合法权益。”

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